Analyser un bail commercial

Le bail commercial

Nature de l'activité, durée du bail, montant du loyer, répartition des charges... Le bail commercial comprend un certain nombre d'éléments fondamentaux pour l'exercice de votre métier. Century 21 Transco 17 dispose de l'expertise nécessaire pour vous aider à bien l'analyser.

Régi par le décret du 30 septembre 1953, le statut des baux commerciaux a fait l'objet de modifications avec la loi Pinel promulguée le 18 juin 2014. L'objectif de cette réforme est de maîtriser les hausses de loyers, qui avaient fortement augmenté ces dernières années, d'équilibrer les relations entre les commerçants locataires et les bailleurs (répartition des charges) mais aussi de faciliter l'implantation de nouveaux commerces...

Le contrat de bail fixe le loyer, qui est déterminé librement par les parties, entre le bailleur et le locataire. Il peut ensuite être révisé de façon triennale. Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice des loyers commerciaux (ILC), publiés trimestriellement par l'Insee. Pour les activités autres que commerciales et artisanales et pour les professions libérales, c'est l'Ilat, indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui s'applique. Ces deux indices sont désormais valables pour les contrats signés à compter du 20 juin 2014, et non plus l'indice Insee du coût de la construction (ICC).

Le loyer peut être déplafonné lorsque la valeur locative réelle a subi une variation de plus de 10 % de la valeur de référence, lorsque le contrat de bail est prolongé tacitement après 12 ans, lorsqu'il est conclu dès l'origine pour une durée supérieure à 12 ans, pour les baux particuliers (terrains nus, bureaux).

Etablir un état des lieux

A noter que la loi Pinel impose lors d'une prise à bail l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie contradictoire et amiable que Century 21 Transco 17 réalise gratuitement pour vous. A défaut, celui-ci peut être établi par huissier. Désormais en l'absence d'état des lieux, le locataire n'est plus présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives. Cet état des lieux doit décrire les surfaces, les dépendances, les locaux accessoires, les modalités d'accès, les conditions d'utilisation des parties communes.